二極化する経済と穴場化する地方-人口減と不動産の未来

こんにちは。

少し前に書いた北海道移住の記事とクソ物件の記事でふと思ったんですけど、東京と北海道の家賃の差って異常ですよね。

両記事によれば、北海道では2LDK、3LDKが築年数を問わなければぎりぎり1万円台で見つけることが出来ますけど、東京では押し入れの如き部屋ですら2万円近くします。4畳半のような部屋ですら3万円弱します。恐ろしい差ですよね。

これからの経済のことを考えるにこの傾向は縮小することなくむしろ拡大するだろうと。

何故なら人口がかなりの長期に渡り減少することが考えられるわけです。

私の考えではこれからかなりの長期に渡り経済は拡大すると思います。すでにその兆候はありますよね。日経平均はバブル崩壊後の高値更新し、就職は売り手市場になっています。これは始まりであって再び起こることはバブル以上の景気拡大だと思います。

しかし、人口は減っていく。景気はすぐにある程度良くなると思いますが、継続的に賃金が上昇しこれからは給料は上がり続けるのだとなるまでにはまだ何年もかかるでしょう。

少子化の問題は単にデフレが現況の可能性がありますが、インフレになり将来不安が払拭されベビーブームが起こるほどになるまでは、長く続いたデフレ期間と同じくらいはかかるかもしれません。つまり、人口は再び経済の変化によって上向きなるとしてもかなりのタイムラグがあるわけです。

かりに景気が良くなり再び人口が増え始めるとしてもベビーブーマー世代が消費者として経済に貢献し始めるのは早くても25年先、遅ければ30年40年先になるでしょう。

その間経済は拡大するにも関わらず住宅需要は減る一方という状態になるわけです。それでも不動産自体はインフレで上昇すると思いますが、その上昇要因は投機的要因が主なものになるだろうと思うのです。実需は増加しないわけですからね。

そうすると過疎化する地方の住宅はますます暴落し（といっても下がる余地は殆どないので上がらないということですが）、都市部の不動産や資産価値のあるゴルフ場やスキー場などの施設だけがどんどん上がっていくことになるでしょう。

不動産が上がるといいことばかりではありません。家賃が上がると入居者が困るからです。海外移住で人気のシンガポールなどは不動産が上がりすぎてしまって生活コストはかなり高いようですね。

おそらく東京もそうなるでしょう。経済が上向きになればですけど。

他方人口のパイが増えない以上地方ではますます空き家が増加し居住用不動産の価値は停滞するでしょう。住む人がどんどんいなくなっていくわけですから。

人口減少で穴場化する地方

不動産が需給によって安くなるということは国全体で起こっていればデフレという悪性の経済事象であるに違いありません。

しかし、私が言っているのは実需として一部地域の不動産だけは安いままになるだろうということです。国全体の経済が拡大する一方で一部の不動産価格だけが上がらないとなれば、一部地域だけが生活コストが安くなるということです。

その地域では不動産に投資価値はないかもしれませんけど住むには極めて安いということが起こりうるわけです。

これって穴場なのでは？

不動産投資という観点では住んでいるところは関係ありませんよね。所有すれば良いわけですから。

ということは地方に住んで都市部に不動産を持っているということが（不動産に限定して言えば）ベストなわけです。今はまだわからないと思いますけど、実際にインフレが進行すればこの差が極めて顕著なものになってくると思います。

とは言え、都市部にある会社で勤めていれば住居を地方に移すという事はできないんですよね。

仮にインフレが進行しクソ物件の記事で上げたような3万円の物件が5万円に上昇したらどうでしょうか。その時は平均的な家賃と思われる7万円から9万円くらいの価格帯は9万から11万円。実際は需要の多いか価格帯ですから10万円から12万円くらいになるかもしれません。

一方で北海道の家賃が全く変わらないとすると、2LDK以上の大きい物件で3万円から、1Kなどでは1万円代になるわけです。そうなったら月々の支払う家賃に9万円以上の差が出るかもしれないということですよ。１Kで言ってもそれくらいならば、2LDKでは15万円とかそういうレベルの差がつくはずです。

これが実際に起こればどうなるでしょうか。

都市部はますます住みにくくなる

経済発展の恩恵は都市部がもっとも受けることになるでしょう。仕事が多いからです。同時に生活コストはそれと同じかそれ以上に上昇するでしょう。こうなってくると景気の良い業態、インフレに強い業態は高い賃金を支払うようになり、インフレに弱い業態は比較的低い賃金しか払えなくなると思います。さらにもともと賃金の低い業態はそれほど伸びない一方逆にどんどん賃金が伸びていく業態の二つに別れると思います。

厳密にはどちらも伸びると思いますが、伸び方にかなり差が出るだろうというわけです。

これはどういうことかというと、一部はインフレ分、生活費の上昇分を相殺するだけの賃上げに留まる一方、景気がよく生産性が高まっていく業態はそれ以上に人材に対する投資を含め配分を増やすだろうと思うからです。

そうなると、都市部に住んでいて仕事が安定していても実質的には困窮する人が出てくると思います。

地方に仕事がない状況は悪化するとは思えない

国全体の経済が上向いてくれば今以上に地方に仕事がないという状態になる可能性は少ないと思います。観光も盛り上がり地方経済も都市部の消費増で拡大するからです。

そうすると地方は少なくとも今以上には賃金や雇用者数が増加する可能性が高いと思います。これが長い期間続くと、不動産のコストは極めて安くつく一方景気拡大で給料は上がっていくというサイクルになると思います。

これが正しいとすると今後地方の実質的な生活水準は生活コストを基準に見れば上がっていくと思われます。もちろん二極化する状況では都市部は成金になっていて地方にはそういう影響はないなどかなり不公平感のある状況になることも考えられます。

しかしそれに関してすら、欲張らなければ地方はかなり住みやすくなるのではないかと思うわけです。

都市部に不動産を持つか地域に関係のない仕事を持つ

仮にこの想定が正しいとすると、都市部に不動産収入を持って地方に住むのが最も正解となります。家賃収入と居住のための家賃支出に極端な差が生まれるからです。

または都市部で仕事をしつつ地方に住めば良いとなりますが、これは物理的に困難でしょう。

都市部で仕事をしていなくても都市部と取引することは可能です。また地方に住んだまま都市部の恩恵を受ける仕事をすることも可能でしょう。そういった仕事を持ては収入だけは大きく伸び、生活コストは上がらないということになります。したがって、地域に縛られない仕事を持つことが重要になるわけです。

地方はインフレの影響を軽減することが出来る

地方では野菜を栽培するなど、今後上がってくると思われる生活必需品の一部を無償に近い値段で自分で生産したり交換して無料でもらったりすることが可能と思われます。これは都市部では絶対にできないことです。

少なくとも全員がそうすることは出来ません。

すると、地方では「住」だけでなく「食」のコストを抑えることも自分次第では可能であると思います。

最近知ったんですけど都会や均衡でも畑を借りられるサービスがあるんですね。地方に行った時のために農業ならおうかなどと考えます。シェア畑というサービスですね。見学も無料らしい。

このサービス、野菜が高騰してくると俄然ありではないかと注目しています。

地方の給料は都市部に比べ停滞する可能性がある

景気が良くなって都市部の給料がどんどん上がっている時、地方ではその影響は副次的なものになるかもしれません。ちょうど高度成長期がそうだったようにです。この頃都市部では生活水準が向上し、地方は出遅れて格差が開くばかりだったことからそのあとバラマキ型の利益誘導政治が行われたことは周知のとおりです。

このようなことから、地方に住んでいる事自体が有利になるとは必ずしも言えません。最も美味しい部分は逃す可能性が高くなるからです。

まとめ

都市部と地方の不動産価格に差が出るという考察を元に展開した考えでしたが、やはり地域に縛られない仕事を持つというのが今後の鍵になってくるような気がします。

景気拡大の恩恵だけ受けつつ、生活コストの増大だけは避けるようないいとこ取りを出来る生活形態になってみたいものです。

以上架空の物語でした。

文・JUZO（じゅうぞう）